Il Programma di Riqualificazione di “Giustiniano Imperatore”
Il programma consiste in un intervento di grande complessità progettuale, finanziaria, gestionale e sociale.
Per renderlo accessibile e comprensibile anche ai non addetti ai lavori cercheremo di metterne a fuoco alcuni punti fondamentali.
Si tratta di un programma che, per le sue caratteristiche, si presenta come un’esperienza unica nel panorama italiano e tra le poche del panorama europeo.
Nasce da una necessità, quella dell’emergenza abitativa determinata dal progressivo aggravarsi delle condizioni di criticità di alcuni edifici del quartiere.
Chi conosce la zona ha ben presenti gli edifici dei quali stiamo parlando.
Per chi non la conosce ricorderemo che si tratta di un gruppo di edifici di tipo intensivo costruiti negli anni ’50 e ’60, con un’altezza dai 7 agli 11 piani fuori terra ed un sistema di fondazioni non idoneo alle caratteristiche dei terreni.
Proprio per la peculiarità del terreno in breve tempo si sono evidenziati notevoli fenomeni di dissesto che consistevano in una forte inclinazione, anche superiore al 3% , ben visibile persino ad occhio nudo.
Ho avuto occasione di visitare personalmente quegli edifici negli anni ’70, quando entrò in vigore la legge sull’equo canone e gli inquilini dell’epoca si battevano per la sua applicazione.
La sensazione, entrando negli appartamenti, è di vivere sbilanciati e con un senso di disorientamento.
Ciò perchè quegli edifici erano stati realizzati in corrispondenza di una zona in parte interessata delle acque di un affluente del fiume Tevere. Tale affluente proviene dal Parco della Caffarella, passa sotto la via Appia Antica e viene convogliato nel collettore diretto al depuratore di Roma-Sud, che è ubicato sotto la spina centrale di Viale Giustiniano Imperatore. Per via del particolare ambiente di deposito, di tipo fluviale palustre, i terreni risultano quindi caratterizzati da scarsa resistenza.
Il progressivo inclinarsi di alcuni edifici ha determinato il verificarsi di una situazione di emergenza che ha indotto l’Amministrazione comunale ad emettere, nel novembre 2001, una prima ordinanza di sgombero per 48 famiglie residenti in via Alessandro Severo 105 a/ b, ed una seconda ordinanza di sgombero, emessa nel novembre 2004, che ha interessato 52 nuclei residenti in Via della Villa di Lucina 26 a/b.
Questa situazione di grave disagio per tante famiglie poteva essere affrontata solo con l’attivazione di una procedura straordinaria che consentisse una soluzione definitiva e di elevata qualità per i residenti trasferiti.
L’Amministrazione Comunale ha quindi deciso di promuovere un generale Programma di riqualificazione, assumendo, nel rispetto dei criteri generali di indirizzo e interesse pubblico, l’onere di un intervento di recupero che assicurasse sostenibilità e compatibilità urbanistica.
L’ambito di viale Giustiniano Imperatore può quindi, in qualche modo, essere considerato un caso emblematico: un’area che necessita di rilevanti provvedimenti di riqualificazione urbana non limitati alla “semplice” riorganizzazione ed alla migliore dotazione dì servizi pubblici, ma anche alla possibilità di intervenire sistematicamente con processi di sostituzione edilizia sull’intero sistema insediativo.
Il programma di Giustiniano Imperatore assume quindi, per la sua peculiarità, determinata dalla grave emergenza abitativa in atto, una rilevanza più ampia e generale che riguarda il difficile tema della sostituzione edilizia e della riqualificazione e rivitalizzazione dei quartieri.
Un banco di prova importante per l’obiettivo, considerato strategico e prioritario per l’Amministrazione, di perseguire lo sviluppo e la modernizzazione della città.
Esso può essere lo strumento per la creazione di un modello normativo e strategico e la definizione di una procedura ripetibile ed estendibile ai diversi possibili casi della trasformazione urbana. Per questo motivo è stato inserito nel più generale studio di fattibilità voluto dall’accordo stilato tra l’Amministrazione comunale e il Dipartimento per il coordinamento per lo sviluppo del territorio del Ministero delle Infrastrutture..
Come si attua il programma ed in cosa consiste?
L’obbiettivo è innanzitutto quello di riqualificare il quartiere e rivitalizzare la sua struttura sociale, preservandone l’identità favorendo la permanenza degli attuali abitanti.
La risposta ai problemi posti dall’emergenza non è quindi di tipo provvisorio secondo il vecchio sistema del provvedimento “tampone”, ma coglie l’occasione per disegnare un nuovo assetto del territorio migliorativo e più sicuro attraverso:
? una nuova organizzazione morfologica e un diverso e più adeguato mix funzionale, per riequilibrare il rapporto tra l’insediamento residenziale e i servizi a supporto dell’abitare;
? migliorare la qualità urbana ed ambientale e la dotazione di attrezzature, infrastrutture e servizi locali, aumentare le occasioni di sviluppo economico attraverso incentivi urbanistici e il concorso dei soggetti privati;
? valorizzare le proprie risorse e compendi immobiliari per il generale interesse della comunità.
Quali caratteristiche ha il programma?
Innanzitutto il programma è inserito in uno “Schema di assetto” che ha valore di indirizzo progettuale generale elaborato sulla base del progetto vincitore del concorso di progettazione bandito dall’Amministrazione comunale.
Si articola in due perimetri: il primo, più ampio, corrisponde al perimetro individuato dal Nuovo PRG quale centralità locale, dove sono previste misure di riqualificazione ambientale, riorganizzazione degli spazi e servizi pubblici, il secondo corrisponde all’area di intervento all’interno della quale sono previsti i comparti di sostituzione edilizia e altri interventi di completamento.
Lo schema prevede il completamento del quartiere con un nuovo assetto urbano che potenzia il sistema delle aree attrezzate a verde, che rappresenta la colonna vertebrale del nuovo disegno urbano.
Lo Schema d’assetto traccia con una forma sinusoidale un parco urbano che richiama la forma delle quattro ali di una farfalla : i margini del parco sono definiti dalle parti edificate, mentre l’impianto è completato dalle parti costruite allineate lungo i tracciati paralleli a viale Giustiniano Imperatore.
Con quale procedimento viene attuato e chi coinvolge nei processi socio economici?
? Il nodo centrale da risolvere è stato l’individuazione del sistema di procedure, atti, risorse e certezze finanziarie in grado di definire il modello per lo sviluppo di un ambiente urbano efficiente e rispondente alle esigenze di qualità di vita degli abitanti, nel più ampio ed esteso interesse pubblico, senza incidere negativamente sul patrimonio comunale né gravare sulle risorse del bilancio Comunale.
Il carattere sperimentale del programma è determinato dalla convergenza tra le azioni di programmazione e attuazione dell’Amministrazione e l’effettiva adesione ai contenuti da parte degli abitanti. Tale processo innovativo, per le sue specificità, per l’assetto proprietario e per lo stesso valore dato dall’Amministrazione alla forma partecipata nella trasformazione del territorio, ha confermato, come condizione determinante ed irrinunciabile il principio di adesione volontaria da parte dei proprietari.
I criteri informatori, fissati sulla necessità di equilibrare costi e benefici irrinunciabili per l’Amministrazione Comunale sono rappresentati da:
1. flessibilità dell’impianto urbanistico, mediante un programma realizzabile per fasi che prevede:
• l’identificazione di una unità minima d’intervento: il comparto;
• una modalità di attuazione a “domino” che preveda cioè la costruzione di nuovi edifici in cui gli abitanti si trasferiscono e poi la demolizione degli edifici sostituiti, che permetta una graduale e sostanziale azione di recupero e ridisegno del quartiere.
2. ottimizzazione tra l’impegno finanziario pubblico e l’esposizione finanziaria dei residenti, per il conseguimento di un concreto beneficio per la collettività, attraverso:
• l’assunzione di parte degli oneri d’attuazione da parte dei residenti proprietari, valutato secondo criteri di sostenibilità ed equità sociale.
• l’attivazione di incentivi urbanistici, ovvero l’introduzione di altre superfici, aggiuntive a quelle che devono essere sostituite, quale fonte di finanziamento per la realizzazione di migliori forme insediative e di migliori dotazioni di servizi pubblici.
• l’inserimento nel “pacchetto” di aree e immobili pubblici per permettere la realizzazione del sistema “domino” e favorire il ridisegno degli spazi aperti e di relazione, con un assetto che, sin dalle prime fasi, determini un concreto miglioramento qualitativo.
• il trasferimento al Comune delle aree di proprietà, da parte dei residenti aderenti al programma, a fronte della cessione, da parte dell’amministrazione, di aree per pari diritti edificatori e pari valore economico
3. adesione volontaria dei singoli proprietari aggregati nei “condomini” come condizione indispensabile per l’attivazione del modulo base e la loro costituzione in soggetti attori ed attuatori
4. equilibrio urbanistico e sociale dell’assetto urbano proposto, con verificato controllo dei processi potenziali di completamento dell’edificato in funzione degli incentivi urbanistici attivabili in relazione ai benefici pubblici attesi, all’incremento di servizi e funzioni urbane a servizio del quartiere, all’elevato livello di qualità urbana e ambientale in un quadro di compatibilità tra edificato, funzioni, spazi pubblici e attrezzati.
5. la promozione di un’alta qualità urbana ed architettonica nelle successive fasi attuative del concorso internazionale già espletato, che assegneranno alla qualità una componente rilevante nei criteri di selezione del progetto architettonico presentato nella procedura di evidenza pubblica per l’individuazione del soggetto attuatore.
Il programma si preannuncia ambizioso. Al suo successo sta contribuendo, oltre alla macchina comunale, anche la gente del quartiere e le organizzazioni sociali ed economiche. Una sfida che si è già avviata con i primi successi e che presto dovrebbe vedere l’attuazione della prima fase: l’espletamento della gara per l’attuazione del primo comparto di intervento.
E’ particolarmente interessante seguirne gli sviluppi perché si tratta di un’esperienza che, se condotta al successo, potrà essere trasferita ad altri casi analoghi nella città. E’ grande anche la curiosità di sperimentare, insieme all’Amministrazione comunale, la prima iniziativa che vedrà la collaborazione sinergica di Comune, Cittadini ed Imprenditori.
Per chi fosse interessato ad approfondire la conoscenza del programma suggeriamo il collegamento al sito: www.urbanistica.comune.roma.it/giustinianoimperatore dove si potranno trovare tutti i dettagli del procedimento, i grafici e le foto dell’ambito d’intervento.
